QUANTO VALE UNA PERTINENZA AI PICUSSINI ?

La notifica di rettifica e liquidazione di un atto notarile mi ha posto la seguente domanda:

Chi determina e stabilisce il valore, commerciale e fiscale, di un lotto di terreno, di una pertinenza o corte, di un fabbricato ecc: un accordo fra le parti, il catasto, il PRG, il mercato oppure l’Agenzia delle entrate?

Domanda non banale, da non sottovalutare. Ebbene, non bastano le tabelle, le visure catastali, le tabelle ICI ed il P.R.G. (in Ovada bisogna fare riferimento a due PRG il vecchio ed il nuovo), tanto meno l’accordo tra le parti, visto cosa succede, non solo a chi scrive.

Veniamo ai fatti:

Nel Gennaio 2003 ho stipulato un contratto di compravendita, a corpo, per l’appartamento di abitazione ed un terreno di 330 mq, a forma di 7, su due fianchi della casa. Situati in fondo a via Voltri, zona dei Picussini. Zona fredda, umida, senza servizi e marciapiedi, senza la rete del metano e senza illuminazione, quasi esondabile e depressa (considerata zona B3 ai fini ICI). Un terreno scosceso chiuso da tre lati, confinante con tre case limitrofe, il pianterreno della casa, del vecchio proprietario, e la strada provinciale considerata ad alto scorrimento. Privo di rendita nella visura catastale. Con una servitù per accedervi. Dove è possibile costruire nient’altro che un pollaio e la cuccia per il cane.

Per l’acquisto ho usufruito in parte, di un prestito-mutuo. Di conseguenza su consiglio degli esperti, abbiamo denunciato il valore effettivamente pagato, facendoci dissanguare dalle tasse.

Il Notaio, aggiornato (?) delle Leggi e dei regolamenti urbanistici, ha destinato una cifra del totale denunciato, al valore del terreno di pertinenza o corte alla casa. Giustamente il venditore, ed il sottoscritto, abbiamo firmato l’atto fidandoci, in questo caso dal Notaio e dai rappresentati della Banca che ha concesso il mutuo. Non potevamo fare diversamente. Gli esperti servono a questo. Altrimenti basterebbe una stretta di mano e tanti saluti.

Nei primi giorni di Gennaio 2007 mi viene  notificata (anche al venditore) dall’Agenzia delle entrate di Novi L., (posto dove l’atto è stato stipulato) una cartella di rettifica e liquidazione di Euro 2450,83, cinque milioni del vecchio conio, comprensiva di sanzione amministrativa per dichiarazione insufficiente del reale valore del terreno.

L’Agenzia di Novi, chiedendo un parere tecnico a quella di Ovada, competente per territorio, è stata informata che si tratta di “un’area residenziale di nuova espansione, che ha visto negli ultimi cinque anni la nascita di un quartiere esclusivo di ville mono e bifamigliari (via Pastorino, che nulla a che fare con i Picussini). Inoltre, che la consistenza dell’area in oggetto (il mio terreno scosceso a forma di 7), permette di realizzare un fabbricato di mq 134 di altezza tre piani fuori terra, valutando cosi tale area, tenendo conto dei valori di mercato, a Euro 50,00/mq. Per tale motivo si valuta l’area oggetto di accertamento in Euro 16.750,00” (sig) (disposto a cederla all’Agenzia per euro 10.000).

Si potrebbe dedurre che avendo, io, comprato a corpo, tale cifra sarebbe da scalare dal valore denunciato per l’appartamento, quindi pagare da una parte ed essere risarcito dall’altra, o no?

l’Agenzia delle entrate di Ovada, da me consultata, ha affermato di non aver visto l’area interessata, ne recandosi sul posto, ne guardando le relative mappe catastali. L’ha periziata semplicemente leggendo le coordinate dall’atto notarile e quelle del P.R.G. pensando che i 335 mq fossero un unico lotto in piano a forma di rettangolo? Tuttavia ha confermato la perizia e mi ha proposto una adesione. Da qui la “via crucis”, nei vari “santuari” del potere e del sapere, per saperne di più. Poi, munito di documentazione e mappe, presso la sede di Novi in un confronto con la responsabile della rettifica e con il l’agenzia di Ovada (che considera poco chiare le mappe al fine di annullare la sua perizia).

Premesso che la Legge consente la verifica, quindi la notifica entro due anni dalla stipulazione dell’atto, in questo caso ne sono trascorsi quattro, grazie alla legge finanziaria del 2003 e successiva proroga nella finanziaria 2004 art. 11 relativo al condono fiscale per gli atti pubblici stipulati fino al 30 settembre 2004:

Quello che lascia perplessi è la prassi seguita dall’Agenzia delle entrate, quindi dal ministero delle finanze: l’obbiettivo primario di fare cassa ad ogni costo, il “barbaro” modo di agire e decidere. Questa, non solo determina e stabilisce il prezzo del mercato. Forse, in alcuni casi avvallando sopravalutazioni non corrispondenti alla realtà, o di speculazione? Lo fa in ufficio, leggendo solo gli atti e lasciando al malcapitato  contribuente sanzionato, due possibilità:

1) accettare un’adesione, limando il valore spropositato ed addivenendo ad un patteggiamento.

2) Fare ricorso rispettando i regolamenti in proposito: versare la somma stabilità salvo poi recuperarla in caso di ragione, dimostrare il contrario attraverso una perizia giurata ( Euro 800?).

Per questo, però, occorrono documentazione e atti che aggravano ulteriormente le spese da sostenere. Pensate ad un avvocato, ad un perito, a tutta la “via crucis” nelle diverse sedi, per avere (quando la danno) la documentazione necessaria dagli uffici tecnici e dal catasto. Sperando che questa sia aggiornata. Quindi, una sorta di terrorismo per indurre il sanzionato all’adesione ed al pagamento.

Insomma, visto che quanto succede a me, riguarda tanti altri ovadesi e non solo: non inveisco contro il destino “cinico e baro” ed il condono del governo Berlusconi, che ha permesso a tanti evasori di risparmiare e a tanti altri, che hanno fatto un atto pubblico, di stare nei tempi di accertamento, altrimenti decaduti. No, semplicemente invito eventuali “compagni di sventura” a farsi animo, a documentarsi e non accettare passivamente quanto le capita, di non fidarsi di “esperti” poco informati, di non fare conto sull’aiuto di nessuno. In questi casi, si è da soli, malgrado le conoscenze e gli amici che “contano”. Nessuno farà per voi una delibera oppure un decreto. A meno che non vi chiamate “Previti, dell’Utri oppure non siete nella cerchia di quelli che contano e determinano il mercato”. Soli, considerati “furbetti”, da e di fronte ad un apparato burocratico in rappresentanza di quelle istituzioni cui credete e che dovrebbero stare al fianco del cittadino onesto. Soli, malgrado i tanti pareri diversi, anche da amministratori pubblici ed uffici tecnici.

Si, a parole tutti sono solidali e condannano quanto vi succede, (possono fare altro?) con pareri opposti a quello dell’agenzia e del perito, ma, nessuno mette per iscritto una valutazione diversa. Ecco perché, invito coloro che stipulano un contratto: a fare periziare prima quanto sottopongono ad atto pubblico, a stare attenti, a procurarsi un avvocato azzeccagarbugli al momento del rogito. Di fare scrivere sullo stesso che, ogni addebito, per eventuali omissioni ed errori sia rivolto esclusivamente agli esperti, visto che sono pagati profumatamente. Si, come per la denuncia dei redditi gli errori dovrebbero cadere su chi erige l’atto, salvo false dichiarazioni del contribuente). Altrimenti, spiegatemi a cosa serve il Notaio. Si potrebbe eliminare e fare come in Francia: firmare il contratto di fronte ad un ufficiale delle tasse o del comune?

Infine, invito a riflettere. Se non altro quando saranno chiamati a dare il voto alla solerzia e alla professionalità dell’apparato burocratico di tanti tecnici, dirigenti e impiegati, degli uffici pubblici e amministrativi.

23/02/2007

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